Rękojmia - granice odpowiedzialności wykonawcy robót budowlanych

Odnosząc definicję wady fizycznej rzeczy art. 566(1) kodeksu cywilnego do robót budowlanych, najprościej rzecz ujmując polega ona na niezgodności prac z umową. Taka niezgodność występuje gdy:

• wykonane prace lub obiekt nie mają właściwości, które powinny mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia - np. przeciekający dach;

• prace lub wykonany obiekt nie posiada właściwości, o których wykonawca zapewniał inwestora, w tym przedstawiając próbkę lub wzór – np. pomalowanie elewacji innym odcieniem/kolorem farby niż wskazany w próbce;

• prace lub wykonany obiekt nie nadają się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę, a wykonawca nie wnosił zastrzeżeń co do przeznaczenia prac lub obiektu – np. nawierzchnia nieprzystosowana do przejazdów ciężkich maszyn w hurtowni takich maszyn;

• prace lub wykonany obiekt został wydany inwestorowi w stanie niezupełnym – np. umowa o roboty budowlane zakładała wykonanie piętrowego budynku hotelu z windą, a obiekt został wykonany z szybem, jednak bez windy.

Nieprawidłowy montaż i uruchomienie przedmiotu umowy o roboty budowlane, jeśli było wykonywane przez wykonawcę lub według jego instrukcji, również będzie wadą fizyczną w rozumieniu kodeksu cywilnego.

Oto kilka wskazówek na co należy zwrócić uwagę analizując kwestię odpowiedzialności wykonawcy z rękojmi za wady fizyczne:

1. Wada musi tkwić w rzeczy

Na zasadach rękojmi wykonawca odpowiada za wadę, która tkwi w samej rzeczy. Wykonawca nie odpowiada np. za:

• normalne zużycie przedmiotu umowy (np. przepalanie się żarówek po określonym przez producenta okresie ich używania),

• wady wynikające z jego błędnego użytkowania (np. nadmierne obciążenie konstrukcji dachu antenami, masztami lub innymi urządzeniami – nieuwzględnionymi w projekcie),

• przypadkowe uszkodzenie przedmiotu umowy (np. wykonawca dachu nie jest zobowiązany z tytułu rękojmi do usunięcia uszkodzenia membrany dachu spowodowanego uszkodzeniem mechanicznym i zewnętrznym, np. spadającą na dach gałęzią).

2. Badanie i zgłoszenie

Zgodnie z art. 563 kc, w przypadku umowy między przedsiębiorcami inwestor może stracić uprawnienia z tytułu rękojmi, jeśli nie zbadał prac w sposób i w czasie zwyczajowo przyjętym przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił wykonawcy o wadzie niezwłocznie (lub w terminie umownym – jeśli taki termin był określony), a jeśli wady wyszły na jaw później, niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Dla przykładu, inwestor nie będzie mógł skutecznie dochodzić usunięcia wad, np. przecieku powstałego pół roku wcześniej, jeśli było widoczne, ale nie zgłaszał tego wykonawcy np. przez natłok innych spraw czy przeoczenie.

Zasada ta nie ma zastosowania w sytuacji, kiedy wykonawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją. Przy czym w przypadku zapewnienia inwestora o nieistnieniu wad nie jest istotne, czy wykonawca wiedział o wadach, a mimo to zapewniał, że nie występują, czy też nie miał świadomości występowania wad i w dobrej wierze zapewniał inwestora, że przedmiot umowy nie posiada usterek. W jednym i drugim przypadku inwestor jest chroniony, nawet jeśli spóźni się ze zgłoszeniem wad.

3. Kiedy wykonawca odpowiada za wady projektu?

W świetle przepisów, na wykonawcę nakłada się obowiązek wykonania prac zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązek niezwłocznego informowania inwestora o wszelkich przeszkodach w wykonaniu prac. Jeśli wykonawca zauważy, że wykonanie prac zgodnie z projektem może skutkować wykonaniem ich wbrew zasadom wiedzy technicznej, a w skutek tego wystąpieniem wad, zniszczeniem lub uszkodzeniem, musi niezwłocznie poinformować o tym inwestora. Jeśli wykona prace zgodnie z wadliwym projektem, którego nieprawidłowości widział, ale ich nie zgłaszał, będzie odpowiedzialny za usunięcie wad prac, nawet jeśli będą one wynikały z przyjęcia nieprawidłowych rozwiązań projektowych.

Wykonawca ma szansę zwolnić się z odpowiedzialności za wady robót wynikających z wykonania prac na podstawie nieprawidłowo wykonanego projektu, o ile wykaże, że nawet przy dołożeniu należytej staranności nie mógł zauważyć wad projektu, ponieważ wykrycie wad projektu wymagało specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania. W takich przypadkach, w razie sporu, sądy często posiłkują się opinią biegłego.

4. Kiedy wykonawca może odmówić usunięcia wad?

Zgodnie z art. 561 § 3 kc wykonawca może odmówić żądaniu usunięcia wady, jeżeli inwestor żąda:

• doprowadzenia prac do zgodności z umową w sposób, którego wykonanie nie jest możliwe (np. inwestor żąda usunięcia wady ręcznie, podczas gdy usuniecie tej konkretnej wady jest technicznie możliwe tylko przy użyciu określonych maszyn i urządzeń).

albo

• doprowadzenia prac do zgodności z umową w sposób, który byłby nadmiernie kosztowny w porównaniu do innego sposobu wskazanego przez wykonawcę.

Wykonawca może odmówić żądaniu wymiany rzeczy lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty wymiany rzeczy lub usunięcia wady przewyższają wynagrodzenie, które otrzymał za wykonane prace.

Odpowiedzialność wykonawcy, który wykonywał prace z użyciem materiałów, urządzeń lub zgodnie ze wskazówkami inwestora

Wykonawca nie odpowiada za wady powstałe wskutek użycia wadliwych materiałów, maszyn, urządzeń lub wykonanie prac według wskazówek inwestora – o ile to inwestor dostarczył materiały, maszyny i urządzenia, a wykonawca poinformował inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia prac przy użyciu materiałów, maszyn i urządzeń dostarczonych przez inwestora lub w przypadku wykonania prac zgodnie ze wskazówkami inwestora.

Jeśli wykonawca nie poinformował inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia prac, to nadal może nie ponosić odpowiedzialności za wady, jeśli mimo dochowania należytej staranności, nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych materiałów, maszyn lub urządzeń i wskazówek inwestora.

Podkreślić należy, że od przedsiębiorcy świadczącego usługi budowlane zawodowo wymaga się profesjonalizmu, a co za tym idzie wykonawca musi wykazać się ponadprzeciętną starannością w badaniu materiałów, maszyn, urządzeń oraz wskazówek inwestora. Oceniając należytą staranność profesjonalnego wykonawcy wymagania będą dużo wyższe niż w przypadku przeciętnego „Kowalskiego”.

Inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi co do wad, o których wiedział i których usunięcia nie żądał. Niemniej jednak, sam fakt, że wada była widoczna „gołym okiem”, nie jest równoznaczny z tym, że inwestor miał świadomość występowania wad i ten fakt akceptował. W razie sporu, to na wykonawcy ciąży obowiązek wykazania, że inwestor wiedział o wadach. Jednoznacznym dowodem w takiej sytuacji będzie np. dokument, w którym strony potwierdzają wystąpienie odstępstw od umowy lub projektu (wad) i opisują ewentualne skutki tych odstępstw, a inwestor to akceptuje i zrzeka się roszczeń w tym zakresie.

Inwestorowi przysługuje roszczenie o usunięcie wad lub wymianę na rzeczy wolne od wad. Jeśli wykonawca nie sprosta temu obowiązkowi w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności (lub w terminie określonym umową - jeśli taki termin został określony), inwestor może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpić od umowy. Przy czym odstąpienie jest możliwe tylko jeśli wady były istotne.

Wada jest istotna jeśli „uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość” (Wyrok SA w Warszawie, 27 czerwca 2018 r., sygn. akt V ACa 1302/17). Przepisy nie zawierają prostej definicji wady istotnej i nieistotnej, każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Dla przykładu za wadę istotną Sąd Apelacyjny w Lublinie uznał przeciekanie dachu, spowodowane zamontowaniem przez wykonawcę płyt dachowych niezgodnie z instrukcją producenta (I ACa 955/16). Sąd Okręgowy w Olsztynie uznał za istotne takie wady jak zawilgocenie i zagrzybienie ścian, wskazując, że czynią obiekt niezdatnym do użytku (I C 557/18).

Zgodnie z przepisami, strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Ograniczenia w swobodzie kontraktowania pojawiają się w przypadku, gdy jedną ze stron umowy jest konsument. Należy jednak pamiętać, że wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli wykonawca zataił podstępnie wadę przed inwestorem. W umowie o roboty budowlane strony mogą zatem odmiennie uregulować odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi, dlatego też każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy i oceny. Celem rozwikłania wszystkich wątpliwości warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.