Samowola budowlana. Czy decyzja o rozbiórce może być adresowana do inwestora bez tytułu własności?

Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:

1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2. bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia (vide: art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego).

Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi,
w postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego nakazuje bezzwłoczne:

1. zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz

2. usunięcie stanu zagrożenia (art. 48 ust. 2 Prawo budowlane).

W postanowieniu o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego organ nadzoru budowlanego informuje
o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części,
oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji (vide: art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego).

Z wnioskiem o legalizację mogą wystąpić inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy, a jeżeli postanowienie zaskarżono zażaleniem, termin ten biegnie od dnia,
w którym postanowienie stało się ostateczne (vide: art. 48a ust. 3 Prawa budowlanego).

Niezłożenie wniosku o legalizację w wymaganym terminie, jak również:

1. wycofanie wniosku o legalizację,

2. nieprzedłożenie, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,

3. niewykonanie, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,

4. nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,

5. kontynuowanie budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy,

stanowi podstawę do wydania decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części
(vide: art. 49e Prawa budowlanego)

Obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach
uregulowanych w rozdziale 5b prawa budowlanego (Postępowanie w sprawie rozpoczęcia
i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy), nakłada się na inwestora. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego (vide: art. 52 ust. 1 Prawa budowlanego).

To organ nadzoru budowlanego decyduje w okolicznościach konkretnej sprawy,
czy zobowiązanym do nakazu rozbiórki ma być inwestor, czy ewentualnie właściciel
bądź zarządca obiektu budowlanego.

Trzeba jednak mieć na uwadze wykonalność decyzji o rozbiórce. Wybór podmiotu zobligowanego do wykonania określonych obowiązków powinien być determinowany możliwością ich legalnego wykonania.

Skierowanie decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w stosunku
do podmiotu nieposiadającego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
w dacie orzekania czyniłoby decyzję niewykonalną w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a.

Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z:

• prawa własności,

• użytkowania wieczystego,

• zarządu,

• ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (vide: art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego).

Na marginesie, samoistne posiadanie nie jest tytułem uprawniającym
do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie może być domniemywane.