Analiza rządowego projektu „Polski Ład” nasuwa pytanie, czy istnieją realne szanse, aby decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (czyli „wuzetka”), nazywana też protezą urbanistyczną, przestała być podstawowym narzędziem kształtowania ładu przestrzennego. Wydaje się że tak, aczkolwiek pewności nie ma.
Zgodnie z deklaracjami projektodawców Polskiego Ładu, wynikającymi z fragmentu pt. „Przeciwdziałanie rozproszeniu zabudowy”, nowe inwestycje mają być realizowane na podstawie planu zabudowy, w oparciu o powszechnie obowiązujące standardy urbanistyczne. Na mocy indywidualnych decyzji administracyjnych (decyzji lokalizacyjnych) inwestycje będą mogły być realizowane w tylko w wyjątkowych przypadkach „w ramach uzupełnienia istniejącej zabudowy”.
Zapowiedź ta koresponduje z jednym z założeń projektu dużej reformy planowania przestrzennego, nad którym pracuje obecnie Ministerstwo Rozwoju Przedsiębiorczości i Technologii.
Projektowany system planowania przestrzennego ma opierać się na dwóch podstawowych dokumentach planistycznych: tj. planie ogólnym i planie zabudowy.
Uzupełnieniem nowego systemu mają być tzw. standardy urbanistyczne obowiązujące jako normy prawa powszechnie obowiązującego.
Przełamanie zasady inwestycji w oparciu zapisy przewidziane w planie zabudowy, autorzy projektu przewidują tylko w jednym przypadku: gdy inwestycja ma być realizowana w obszarze o dostatecznie ukształtowanej strukturze urbanistycznej i gdy będzie mogła zostać uznana przez organ urbanistyczny za uzupełniającą dla istniejącej już zabudowy.
Jedynie w takim przypadku inwestor, powołując się na ciągłość zabudowy, będzie mógł liczyć na akceptację organu dla inwestycji planowanej w obszarze bez planu zabudowy, w oparciu o decyzję lokalizacyjną.
Warto pamiętać, że „wuzetka” również miała być narzędziem administracyjnym dodatkowym, wypełniającym lukę urbanistyczną pomiędzy obszarami objętymi miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Stało się jednak inaczej.
Z uwagi na brak dostatecznych mechanizmów prawnych zmuszających samorządy lokalne do przyjmowania planów miejscowych, „wuzetka” jako instrument uzupełniający - stała się podstawowych narzędziem kształtowania ładu przestrzennego. W ten sposób proteza stała się częścią organizmu.
Czy z podobnym scenariuszem będziemy mieli doczynienia w przypadku projektowanej decyzji lokalizacyjnej? Wydaje się, że wiele zależy od zaplanowania skutecznych mechanizmów skłaniających samorządy lokalne do intensywnego przyjmowania projektowanych narzędzi urbanistycznych, w tym planów zabudowy.
Istnieje jednak obawa, że środki finansowe przewidziane dla samorządów w dokumencie „Polski Ład” mogą okazać do tego daleko niewystarczającą motywacją.
Ważne!
Kluczowe znaczenie będą miały rozwiązania ustawodawcze przyjęte w przepisach przejściowych do nowych regulacji. Chodzi m.in. o określenie czasu obowiązywania dotychczas wydanych już decyzji ustalających warunki zabudowy.
Wygaszenie mocy obowiązującej wydanych już „wuzetek” może stać się oddzielnym problemem, biorąc pod uwagę ewentualne roszczenia z tytułu utraty praw nabytych.
Co wybudujesz bez pozwolenia po 1 kwietnia 2024? »
ZMIANY W PRAWIE BUDOWLANYM 2024 »
Ważne zmiany w prawie budowlanym 2024. Co nas czeka od 1 kwietnia 2024 r.? »
Mikrokawalerki i apartamenty w 2024 roku – jak nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości? »
Nowe warunki techniczne budynków jednak od 1 sierpnia 2024 r. »
Możesz nam zaufać: